Richiedere un mutuo per comprare casa è una prassi sempre più comune e, spesso, i clienti chiedono consiglio proprio al consulente immobiliare per trovare la strada migliore. Lo staff di Replanner è sempre accanto ai clienti per trovare la soluzione più adatta e muoversi agevolmente in ambito bancario, anche per chi non ha mai avuto a che fare con finanziamenti di questo tipo.
Sono tanti gli aspetti che bisogna tenere in considerazione, a partire dal budget di spesa. In molti casi è necessario accendere un finanziamento per poter far fronte a tutte le spese, attraverso mutui richiesti alle banche. Cosa bisogna sapere prima di chiedere un prestito del genere? Scopriamo insieme quello che c’è da sapere per non arrivare assolutamente impreparati, sapere cosa chiedere e conoscere il meccanismo di tutto il procedimento.
Requisiti per ottenere un mutuo
Innanzitutto, è bene sapere che esistono dei requisiti di base che quasi tutte le banche chiedono al futuro proprietario per poter accedere a questo tipo di finanziamento. È bene sempre conoscere prima quali sono le richieste degli istituti bancari, così da sapere se si potrà accedere facilmente o se ci saranno dei problemi già a monte. Nel dettaglio, i requisiti principali che si prendono in considerazione sono di diversi tipi. Iniziamo dai requisiti di tipo legale:
- Cittadinanza: È necessario essere cittadini italiani o appartenere alla Comunità Europea. Gli stranieri devono avere la residenza e il domicilio fiscale in Italia, oltre a un’occupazione stabile da almeno 3 anni.
- Residenza o Domicilio Fiscale: È richiesto avere la residenza o il domicilio fiscale in Italia per poter accedere al mutuo.
- Età Minima e Massima: L’età minima per richiedere un mutuo è di 18 anni. Per l’età massima, ogni istituto bancario valuta in base al tipo di mutuo e alla sua durata, ma di solito non bisogna superare gli 80 anni alla fine del periodo di ammortamento.
Esistono, poi, dei requisiti economici, su cui si basa la valutazione del mutuo da parte della banca:
- Capacità di Rimborso: La banca valuta la capacità del richiedente di rimborsare il capitale erogato.
- Rapporto Rata Reddito: Viene valutato il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile del richiedente.
- Affidabilità Creditizia: La banca valuta l’affidabilità del richiedente come pagatore, considerando la storia finanziaria e la puntualità dei pagamenti.
- Storia Finanziaria del Cliente: La banca analizza lo storico dei prestiti chiesti e la gestione dei pagamenti del richiedente.
Dobbiamo inoltre considerare che la rata del mutuo, per essere accettato, non deve superare il 30% del reddito familiare mensile netto. Inoltre, spesso è chiesta una garanzia: avere un garante che possa assicurare alla banca la nostra affidabilità può aiutarci (deve avere sempre gli stessi requisiti sopra descritti).
Prima di chiedere l’accesso a un mutuo, dunque, è bene tenere in considerazione tutte le voci riportate sopra, in particolare quelle economiche ed evitare di chiedere un budget troppo elevato, che potrebbe ricevere un no netto visto che non consentirebbe al nucleo famigliare, in base alla propria situazione reddituale, di vivere in modo dignitoso.
Documentazione da preparare
Dopo aver valutato tutti i fattori sopra descritti e avere ottenuto il parere di fattibilità sul mutuo, la banca chiede una documentazione utile a formalizzare la richiesta. Di solito questo è quello che viene chiesto:
- certificato di nascita
- certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio (in caso di divorzio o separazione, copia della sentenza del tribunale)
- copia del compromesso o promessa di vendita
- planimetria completa
- copia del certificato di abitabilità
- copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
- in caso di lavoratori dipendenti, dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio e originale dell’ultimo cedolino dello stipendio, più la copia del modello CUD o del 730 o Unico presentato
- in caso di lavoratori autonomi o liberi professionisti sono indispensabili: copie del modello Unito, estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.) e attestato di iscrizione all’Albo professionale, in caso di professionista con tale obbligo
- in caso di immobile pervenuto per successione, bisogna avere anche il mod. 240 o mod. 4 dell’ufficio adibito alle successioni
Potrebbero anche essere necessari, per attestare il reddito, la dichiarazione dei redditi, gli estratti conti bancari e altre informazioni sull’occupazione del richiedente. Si tratta solitamente di documenti di facile accessibilità: nel caso fossimo seguiti da un commercialista possiamo anche chiedere aiuto.
Le varie opzioni di mutuo
Il mondo dei finanziamenti per l’acquisto della casa è piuttosto variegato. Esistono diversi tipi di prestito a lungo termine erogati da banche o istituti finanziari di altra natura che possiamo chiedere. Possono variare, ad esempio, in base al tipo di acquisto che si va a fare:
- Mutuo per la Prima Casa: Questo tipo di mutuo offre condizioni più favorevoli e tassi d’interesse più bassi, specialmente per coloro che stanno acquistando la loro prima abitazione.
- Mutuo per la Seconda Casa: Riservato a coloro che intendono acquistare una seconda proprietà, questo mutuo potrebbe presentare condizioni leggermente meno vantaggiose rispetto a quello per la prima casa, poiché viene considerato un investimento aggiuntivo.
- Mutuo per la Ristrutturazione: Pensato per coloro che desiderano effettuare lavori di ristrutturazione su una proprietà esistente, questo tipo di mutuo fornisce finanziamenti specifici per coprire i costi delle opere di miglioramento.
- Surroga o Portabilità del Mutuo: Questa formula consente ai richiedenti di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, mantenendo le condizioni originali o beneficiando di eventuali vantaggi offerti dalla nuova istituzione finanziaria.
- Rinegoziazione del Mutuo: Attraverso questo processo, è possibile ottenere condizioni migliori rispetto a quelle stabilite inizialmente per il mutuo, senza necessariamente cambiare banca. Questa opzione può essere utile per adattare il finanziamento alle mutate esigenze finanziarie del richiedente nel tempo.
Inoltre, in base ad altre esigenze di tipo economico e finanziario, ci possono essere:
- Mutuo Ipotecario: Questa opzione prevede l’ipoteca di un immobile come garanzia per ottenere un finanziamento. È una soluzione comune e sicura per coloro che cercano un mutuo.
- Mutuo Fondiario: Con questo tipo di mutuo, è possibile ipotecare la casa fino al 80% del suo valore. È una scelta adatta per coloro che desiderano finanziamenti più ampi, utilizzando la propria proprietà come garanzia.
- Mutuo a Tasso Variabile: Questo mutuo offre un tasso di interesse che varia in base all’andamento dei mercati finanziari. È una scelta adatta per coloro che sono disposti a rischiare per potenziali risparmi sui costi di interesse nel lungo periodo.
- Mutuo a Tasso Fisso: Con questa opzione, il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del mutuo. È una soluzione stabile e prevedibile per coloro che preferiscono avere pagamenti costanti.
- Mutuo a Tasso Misto: Questo mutuo combina caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile, consentendo ai mutuatari di modificare il tasso in determinati periodi. È una scelta flessibile che offre un equilibrio tra stabilità e potenziale risparmio.ì
- Mutuo Liquidità: Questa opzione consente di ottenere una somma di denaro che non è destinata a coprire spese legate al mondo immobiliare. È ideale per coloro che hanno bisogno di liquidità aggiuntiva per altri scopi finanziari.
La scelta tra i vari tipi di mutuo dipende dalle esigenze e anche dalle possibilità di ognuno. Se si ha bisogno di un budget più elevato, si può optare per un mutuo fondiario, mentre in caso di acquisto di prima casa di solito si opta per quello ipotecario: la casa che si sta comprando diventa la garanzia per la banca in caso di insolvenza. Più delicata la questione del tasso d’interesse, che di solito varia in base alla situazione economica generale, alle condizioni di mercato e al profilo di rischio dell’acquirente. Il tasso fisso consente di sapere quale sarà per sempre la rata, ma non si potrà modificarla: si potrà essere protetti, però, da fluttuazioni dei tassi di interesse al rialzo. Il tasso variabile può toccare cifre anche molto basse quando la situazione economica lo consente. Però si corre il rischio di vederlo salire molto se i tassi dovessero crescere.
Il processo di approvazione del mutuo
Solitamente le fasi di approvazione di un mutuo sono cinque: le tempistiche possono variare da un istituto di credito a un altro e possono esserci delle situazioni particolari in cui potrebbero essere richiesti dei documenti in più. Se dovessero esserci degli intoppi e degli ostacoli, non ci si deve preoccupare: bisognerà chiedere di quali garanzie o di quale documentazione ulteriore c’è bisogno per procedere e sperare di ottenere il finanziamento nel più breve tempo possibile.
Le fasi di richiesta del mutuo sono le seguenti:
- Presentazione della Documentazione: Oltre alla carta di identità, al codice fiscale e al certificato di residenza, è necessario fornire alla banca tutti i documenti richiesti per la valutazione della richiesta di mutuo.
- Valutazione della Documentazione da Parte della Banca: Dopo la presentazione della domanda ufficiale di finanziamento, la banca esamina attentamente la situazione creditizia del richiedente e del suo nucleo familiare, nonché il valore dell’immobile e eventuali garanzie supplementari fornite.
- Approvazione della Pratica: Una volta completata la valutazione iniziale, viene approvata la pratica del mutuo, consentendo l’avvio delle procedure di istruttoria. Durante questa fase, si verifica la capacità di credito del richiedente e la sua capacità reddituale tramite l’analisi condotta da un perito.
- Accertamenti Notarili e Tecnici: Successivamente, vengono effettuati gli accertamenti notarili e tecnici necessari. Una volta completati con successo, la banca può deliberare il mutuo e comunicarlo ufficialmente al richiedente.
- Erogazione del Mutuo: Infine, l’erogazione effettiva del mutuo avviene, il che può richiedere in media dai 50 ai 60 giorni se non ci sono intoppi durante le varie fasi del processo. Per evitare ritardi, è consigliabile richiedere il mutuo con ampio anticipo.
Gestione delle spese associate al mutuo
Oltre ai tassi di interesse che bisogna pagare rata dopo rata, esistono anche altre spese collegate alla richiesta di mutuo:
- Spese di Istruttoria o di Apertura: Queste spese coprono i costi sostenuti dalla banca nella fase iniziale di valutazione del mutuo. Possono variare da 600 a 800 euro oppure essere calcolate come una percentuale compresa tra lo 0,1% e l’1% dell’importo del mutuo.
- Spese di Perizia sull’Immobile: Queste spese riguardano la valutazione dell’immobile da parte di un perito. Il costo si aggira generalmente tra i 100 e i 300 euro, con l’IVA al 20%.
- Tasse e Imposte: Includono varie imposte come l’imposta sostitutiva, che è dello 0,25% per l’acquisto della prima casa e del 2% per l’acquisto della seconda casa.
- Polizza Assicurativa: Questa polizza assicurativa protegge il bene su cui è stata costituita l’ipoteca. I costi possono variare tra i 325 e i 500 euro, a seconda del valore dell’immobile e delle clausole assicurative.
- Spese Notarili: Queste spese coprono i costi associati alla stipula del contratto di mutuo e potrebbero ammontare in media a 2.000 euro.
- Spese di Gestione: Si riferiscono alle spese per le varie comunicazioni e la gestione delle rate del mutuo.
- Costi di Estinzione: Si applicano nel caso in cui si decida di estinguere il mutuo prima della scadenza prevista e possono variare a seconda delle condizioni contrattuali stabilite con la banca.
Quando si tratta di richiedere un mutuo, non si può dare per scontato che i costi aggiuntivi siano gli stessi in tutte le banche. Ogni istituto ha le proprie tariffe e spese accessorie. Perciò, è fondamentale esaminare attentamente le offerte di diversi istituti di credito prima di prendere una decisione. È importante notare che queste spese extra devono essere chiaramente specificate nell’informativa precontrattuale. Non bisogna dare nulla per scontato; è sempre consigliabile verificare tutte le voci di spesa e comprendere come verranno addebitate. In alcuni casi, queste spese potrebbero essere sottratte dall’importo totale del finanziamento, riducendo così la somma disponibile. Anche per quanto riguarda le spese notarili, è consigliabile richiedere un preventivo in anticipo, per evitare sorprese sgradevoli.
Assistenza post approvazione del mutuo
Quando ricevi la comunicazione che la tua richiesta di mutuo è stata accettata e tutto sembra procedere senza intoppi, è facile rilassarsi. Tuttavia, è importante rimanere concentrati e mantenere un dialogo costante con l’istituto di credito fino al completo estinzione del finanziamento. È cruciale verificare che tutto stia procedendo come concordato nel contratto. Dopo aver ricevuto l’approvazione, il prossimo passo è trovare un notaio per firmare il preliminare di acquisto, a meno che ciò non sia già stato fatto in precedenza. Inoltre, è essenziale comunicare alla banca quale notaio hai scelto, poiché è necessario che ci sia un coordinamento tra le due parti per la documentazione richiesta. Non dimenticare, inoltre, di aprire un conto corrente presso l’istituto bancario che eroga il mutuo, se non ne hai già uno con loro per i tuoi risparmi.
